삼성FN리츠 기업정보 및 주식정보 (2023년 7월)

 

▷ 삼성FN리츠 기업정보

삼성 그룹 계열의 위탁관리부동산투자회사. 다수의 투자자들로부터 자금을 확보하여 부동산 등을 취득 및 투자하고, 취득 부동산 등의 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 투자수익을 제공. 투자대상 부동산은 서울 강남구 테헤란로에 위치한 대치타워와 서울 중구 세종대로에 위치한 에스원빌딩임.

 

 

▷ 삼성FN리츠 주식정보

• 시가총액 : 3,942억
• 자본금 : 386억
• 상장주식수 : 77,300,000
• 액면가 : 500원
• EPS : -138원
• PBR : 1.03배
• 매출액 :68억

최대주주는 삼성생명 외(57.86%)

 

삼성FN리츠 주가 (일봉 차트)

 

 

▷ 삼성FN리츠 주요 전망

삼성금융네트웍스가 스폰서인 오피스 리츠: 지난 4월 상장한 삼성FN리츠는 삼성금융네트웍스 4개 사가 참여하는 스폰서리츠이다. IPO 자산은 대치타워(매입가 4,811억 원), 남산 에스원빌딩(매입가 1,965억 원)으로 총 0.7조 원 규모이다. 투자포인트는 ① GBD와 CBD 권역 우량 오피스를 경쟁력 있는 가격에 취득해 NAV 상승 가능하고, ② 삼성생명과 에스원이 주요 임차인으로 높은 임차 안정성을 보이며, ③ 최대 금리를 보이던 2022년 11월 대출을 실행해 금리 하락과 함께 배당 여력 상승이 가능하다. 강력한 스폰서 리츠의 장점으로 운영 안정성, 자금 조달 경쟁력은 물론 장기적으로 높은 확장성을 지녔다. 향후 편입 파이프라인으로 삼성생명 서초타워, 삼성화재 서초사옥, 잠실빌딩, 청담스퀘어 등 핵심권역에 소재한 스폰서 소유 자산을 제시하고 있다는 점이 가장 차별적인 경쟁력이 될 것이다.

 

고금리 시기 경쟁력 있는 가격에 자산 매입: 2022년 11월 편입한 대치타워의 매입가는 평당 3,519만 원으로, 0 연면적 1.4만 평의 프라임급 오피스임에도 2022~2023년 거래된 인근 오피스 대비 12~30% 낮은 가격에 매입한 것으로 추정된다. 대치타워의 cap rate를 2021년 수준인 3.3~3.8%으로 가정하더라도 주당 NAV는 5,100~6,200원으로 환산된다. 남산 에스원빌딩은 매입 cap rate는 시장 평균인 3.6%이며 향후 인근 삼성본관빌딩 재개발로 동반 가치 상승이 예상된다.

 

매입 당시 대비 금리는 30bp 이상 하락: 선순위 대출금리는 CD금리+1.10%의 변동금리 구조이다. 자산 매입 당시 대출금리는 5.12%였으나 이후 시장금리가 지속 하락하며 현재 금리 반영 시 대출금리는 4.7~4.8% 수준으로 환산된다. 사측이 제시한 초기 3년간 평균 배당수익률은 5.6%이며 여기에 반영된 대출금리 가정은 1년 차 5%대, 2년 차 3%대 후반, 3년 차 3.6%이다. 이미 1년 차에 4%대 중후반에 진입해 향후 예상보다 빠른 금리 하락과 이자비용 절감으로 배당 여력 증대가 가능할 것이다.