KB스타리츠 기업정보 및 주식정보

▷ KB스타리츠 기업정보

위탁관리부동산투자회사. 다수의 기관 및 개인 투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산, 부동산 관련 증권 등을 취득 및 투자하고, 취득 부동산의 안정적 운영(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자수익을 제공. 투자대상은 자리츠(KB스타갤럭시타워리츠)가 보유한 North Galaxy Towers 및 LB영국부동산펀드 18호, 19호가 Samsung Europe HQ이다.

 

▷ KB스타리츠 주식정보

• 시가총액 : 4,619억
• 자본금 : 507억
• 상장주식수 : 101,414,285
• 액면가 : 500원
• EPS : -62원

최대주주는 KB자산운용(27.12%), 주요 주주는 라이프자산운용(12.22%), KB증권(9.22%), 지브이에이자산운용(7.99%)

KB스타리츠 주가 (일봉차트)

 

 

▷ KB스타리츠 주요 전망

KB금융그룹의 리츠로 높은 배당 안정성: 2022년 10월 벨기에 ‘갤럭시타워’(투자액 4,292억 원)와 런던의 ‘삼성유럽 HQ’(수익증권 89%, 투자액 476억 원)를 편입해 상장한 KB금융그룹의 리츠. 유럽의 저금리를 기반으로 공모가 기준 연환산 7.8%의 목표 배당수익률을 제시. 배당 결산월은 1월, 7월이며 다음 구조로 배당 안정성을 높임. ① 우량 임차인: 갤럭시타워는 벨기에 재무부가 임차하며 WALE은 9.3년, 삼성유럽 HQ는 삼성전자가 임차하며 WALE은 17.4년의 초장기 구조. ② 인플레이션을 반영하는 임대료: 갤럭시타워는 직전 연도의 health index에 연동하고 삼성유럽 HQ는 5년마다 연 RPI(Retail price index)의 누적 상승분을 반영해 임대료 인상. 참고로 2022년 상반기 벨기에 health index는 6.5% 상승, 영국 RPI는 7.8% 상승했으며 영국은 최대 4.0%의 상한이 있음. ③ 장기 대출 만기: 갤럭시타워의 대출 만기는 2025년, 삼성유럽 HQ는 2024년 12월로 단기적으로 차입비용 증가 부담이 낮음. 상장 이후 주가 하락으로 2023년 예상 배당수익률은 8.4%

 

유럽 금리 인상의 리스크: 3분기부터 영국과 독일 등 유럽 주요국의 부동산 거래가 급감하고 가격 조정기에 진입. 최근 삼성유럽 HQ에 대해 cash trap 이벤트 발생. 대출약정서상 대주는 매년 이자 지급 시점에 자산평가를 요구. 지난 10월 자산평가에서 영국 중앙은행의 기준금리 인상(150bp)으로 net initial yield 상승. 4월 net initial yield는 4.75%가 적용돼 감평가 6,420만 파운드, LTV 56.1%로 산정된 반면 10월에는 NIY가 90bp 인상된 5.74%가 적용돼 감평가가 5,300만 파운드로 하락, LTV는 67.9%로 상승함. 기준 LTV인 65%를 초과 시 대주단은 배당 지급 중단을 요청할 수 있음. 단 대주는 10월에 한해, cash trap 이벤트 1회 적용을 면제하기로 했기에 KB스타리츠의 2기 배당(23년 1월)에는 영향이 없음. LTV 조정이 기계적인 NIY 상승에 따른 것이지만 LTV 70% 초과 시 대출 상환 의무가 발생하므로 리스크. 사측은 적절한 대출금 상환 계획을 갖고 있으며 유보 현금이 충분해(약 150억 원) 단중기적으로 배당 유지 가능성은 높음.

 

대형 금융그룹의 장점을 살려야: KB스타리츠의 차별점은 KB라는 거대 금융그룹을 스폰서로 그룹 네트워크를 활용해 우량 자산을 소싱하고 계열사가 앵커 투자자로 참여해 신뢰도를 높일 수 있다는 점. 상장 초기 포트폴리오는 오피스 비중 100% 이지만 장기적으로 다양한 섹터의 자산을 담아 복합형 리츠로 성장시킬 계획. 대형 금융그룹에 걸맞은 시너지가 확인될 경우 본격적인 할인율 축소 가능.