미래에셋글로벌리츠 기업정보 및 주식정보

♣ 미래에셋글로벌리츠 기업정보

위탁관리부동산투자회사. 다수의 기관 및 개인 투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산 또는 부동산 관련 증권 등을 취득 및 투자하고, 취득 부동산의 안정적 운영(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자 수익을 제공. 투자자산은 미래에셋글로벌 제1호 리츠와 미래에셋맵스미국 17-1호 수익증권을 보유 중. 미래에셋글로벌 제1호 리츠는 미국 플로리다주 Tampa 소재 FedEx 물류시설, 미국 텍사스주 Houston 소재 Amazon 물류시설을 보유하고 있는 현지 SPC의 지분증권 100%를 보유. 미래에셋맵스미국 17-1호 수익증권을 통해 FedEx Indianapolis를 보유 중.

 

♣ 미래에셋글로벌리츠 주식정보

• 시가총액 : 1,134억
• 자본금 : 290억
• 상장주식수 : 29,060,000
• 액면가 : 1,000원
• PER : 56.60배
• EPS : 68원
• PBR : 0.75배
• 배당수익률 : 3.29%

최대주주는 KB증권(9.50%), 주요 주주는 하나캐피털(6.88%), 엔에이치투자증권(6.88%), 미래에셋증권(5.85%)

미래에셋글로벌리츠 주가 (일봉차트)

 

 

♣ 미래에셋글로벌리츠 주요 전망

미국 물류센터 3개를 담은 순수 물류리츠: 아마존 휴스턴(2.4만 평), 페덱스 템파(0.7만 평), 페덱스 인디애나폴리스(2.7만 평) 등 3개 물류센터를 담아 상장한 리츠. 3개 모두 신용도 높은 임차인이 10년 이상 장기 임차하는 트리플넷 구조. 2개 자산은 자리츠 구조로 100% 지분을, 페덱스 인디애나폴리스는 펀드의 수익증권 48.6%를 편입. Equity 투자액 1,450억 원의 50%를 차지하는 아마존 휴스턴은 지역 내에서도 1,2개에 불과한 최신식 대형 물류센터로 아마존이 대규모 설비 투자를 했기에 임대차 계약 연장 가능성이 높음. 2022년, 대규모 유상증자 여부로 시장에 혼선이 있었으나 사측은 계획했던 11개 물류창고의 편입은 추진하지 않을 예정이며 이에 따라 관련된 자본조달 계획도 없음.

 

배당 안정성 추구: 임대료 상승률 조건은 자산별 연 0.5~1.5%로 10년 뒤 임차인이 연장 옵션을 행사하며 임대료를 조정하는 구조. 연장 시 임대료는 10% 이상 오르겠으나(2021년 미국의 연간 임대료 상승률은 12.9%) CPI에 연동해 임대료가 변동하는 유럽 대비 임대료 상승여력이 낮은 것은 사실. 그러나 CPI에 연동 구조 하에 시장가보다 임대료 수준이 높아질 경우 결국 임차인 이탈 리스크가 확대됨. 즉 미래에셋글로벌리츠가 추구하는 최우선 가치는 배당 안정성. 자산마다 LTV는 55~60% 수준으로 대출만기가 2025년 12월부터 2026년 10월까지 분포돼 있어 금리 변동에 따른 배당 변동 가능성은 낮음. 상장 당시 가정한 원달러 환율은 1,195원이며 12월 말은 1,267원으로 가이던스 대비 배당금은 약 3% 상승 전망.

 

물류자산의 가치 조정 기이나 현금흐름은 견고: 글로벌 물류창고의 가격 조정과 거래 위축이 심화되고 있음에도 미국 내 선벨트, LA인근, 뉴저지 등 주요 지역 자산의 펀더멘털은 견고. 이 지역의 우량 자산 중심으로 100% 현금(full equity 전략)을 활용해 거래하는 사례가 나타나고 있음. 아마존 휴스턴의 매입 cap rate는 4%대 초반, 나머지는 5%대로 매입가가 싸지는 않음. 매년 현지 감평을 실시하며 12월 말 감평 결과는 1월 발표될 예정. 최근 유럽 자산의 가치 하락, LTV 상승에 따른 배당컷 우려가 대두되었으나 미국 대주단은 자산의 cash flow를 가장 중시하며 LTV를 까다롭게 규제하지 않는 편. 물류시장의 전반적인 가치 조정은 불가피하더라도 단중기적으로 미래에셋글로벌리츠의 배당여력에 변화는 없다고 판단. 또한 역사적 최저 공실을 이어가는 수급 고려 시, 최근의 자산가격 하락은 과도하게 팽창했던 밸류에이션의 정상화 과정.